Apartman Sorunları El Kitabı

"APARTMAN SORUNLARI EL KİTABI



Em. Hakim Hasan ÖZKAN



ÖNSÖZ V

KISALTMALAR VII

İÇİNDEKİLER IX



ARSA PAYI KARŞILIĞI BİNA (KAT) YAPIMI 1

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinde neler belirtilir 1

Yapı tamamlanmadan önce ne yapılır 1

Yapı tamamlandıktan sonraki işlem nedir 1

Topraktan kat satışının hukuki niteliği nedir 1

Kat irtifakı kurulmamış ise yapı tamamlandıktan sonra yüklenici (müteahhit) ne yapmalıdır 1

Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin niteliği nedir 2

Arsa payı karşılığında daire yapım sözleşmesinin biçimi nasıl olmalıdır 2

Belirli bir bağımsız bölümün ve arsa payının; satış vaadi sözleşmesine konu olan binada kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmadan önce, belirlenip tescili mümkün müdür 2

Arsa satışı vaadi sözleşmesinin hükmü nedir 2

Tapuda arsa paylarının mülkiyetinin geçirilmesi sırasında kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulmamış olması halinde ne yapılmalıdır 3

Yüklenicinin işten el çektiği tarihte yaptığı işin tüm işe olan oranına göre yükleniciye verilecek miktar nedir 3

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bozulması ileriye etkili sonuç yaratır mı 3

Yargıtay Kararları 4



KAT MÜLKİYETİNDE TANIMLAR 5

Kat mülkiyetinin kurulması 6

Kat irtifakının kurulması 6

Arsa üzerinde kat irtifakı kurulması 7

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi 7

Kat irtifakı sahiplerinin hakları 7

Kat irtifakı sahiplerinin yükümlülükleri 8

Kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerinde hakları 9

Ortak yerler üzerinde kat maliklerinin hakları 9

Ana taşınmazın ortak yerleri 9

Ana taşınmazda kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılabilir mi 11

Ana taşınmazda (gayrimenkulde) kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılır mı 11

Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, arsa payını da kayıtlar mı 11

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşmayan irtifaklar kurulabilir mi 11

Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kurulmasından önce o taşınmazın tapu kütüğündeki tescil veya şerh edilmiş haklar kat mülkiyetini kayıtlar mı 11

Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı 11

Eklentiler kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir mi 12

Bağımsız bölüm üzerinde kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulur mu 12

Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması ya da kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yönlerde devredilmiş olur mu 12

Kat mülkiyetine ya da kat irtifakına bağlı olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenebilir mi 12

Bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir mi 12

Bağımsız bölümlerde ortaklığın giderilmesi istenebilir mi 13

Kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazın bağımsız bölümlerden birinin satılması halinde diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkı bulunuyor mu 13

Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşların öncelikle satın alma hakları var mıdır 13

Kat mülkiyeti nasıl kurulur 13

Kat mülkiyetinin tapu memurunca tescili nasıl yapılır 13

Mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulması 13

Kat mülkiyetinin tescil olunacağı yer 14

Kat irtifakının tescili nereye yapılır 14

Kat mülkiyetinin kurulması nasıl yapılır 14

Kat mülkiyeti kurulması dilekçesi nereye verilir 14

Dilekçede ne belirtilir 14

Dilekçeye neler eklenir 14

Kat irtifakının kurulması nasıl yapılır 15

Vasfı bina olarak değiştirilen taşınmazlar üzerinde kat irtifakı kurulabilir mi 15

İlgililerden hiç birinin kat mülkiyeti talebinde bulunmadıkları takdirde cins tashih talepleri kabul edilir mi 16

Kat irtifakı kimler lehine tesis edilir 16

Kat irtifakının kurulması için istenilecek belgeler 16

Kat irtifakının tesis koşulları 16

Yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir 17

Yapısı tamamlanmış kat irtifakının kat mülkiyetine geçiş süresi ne kadardır 17

5912 Sayılı Yasaya göre, kendiliğinden, kat irtifakı kurulmuş yapısı tamamlanmış binaların kat mülkiyetine geçmesi mümkün müdür 17

Kat irtifakı nasıl sona erer 17

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI 18

Kat maliklerinin Bağımsız Bölüm üzerinde hakları nelerdir 18

Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları 18

Kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakları var mıdır 18

Kat malikleri ortak yerlerden payları oranında mı yararlanırlar 18



KAT MALİKLERİNİN DAVA HAKLARI 19

Ana taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına yazılacak yazı nedir 19

Mahkemece taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilme koşulları nelerdir 19

Ortaklığın giderilmesi davasında nelere dikkat edilmelidir 19

Bu belgeleri dosyaya koyma yükümlülüğü kime aittir 20

Payların denkleştirilmesi gerektiğinde ivaz ilavesi ve gruplama, ortaklar anlaşamazlarsa kur’a çekmek suretiyle hangi bağımsız bölümün hangi ortağa isabet ettiğinin belirlenmesi hangi taşınmazlar için mümkün bulunmaktadır 20

Kat mülkiyetine çevirmeye ilişkin karar ne nitelik arzeder 20

Kat mülkiyeti kurulması istemlerinde mahkeme masrafları, avukatlık ücreti kime isabet eder 20

Taşınmaz malın paylaştırılmasına ilişkin (kesinleşmiş karar)’ın etkisi 20

Kat mülkiyetinin kurulmasında tescile esas sözleşmeyi kim yapar 21

Noterler tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi kütüğe tescile esas olur mu 21

Kat Mülkiyeti Yasasından doğan uyuşmazlıkların çözüm yeri neresidir 21

Mahkemece göz önünde tutulacak hususlar nelerdir 21

Mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulması 22

Mahkemede neler göz önünde tutulur 22

Arsa payları nasıl tespit olunur 23

Ana taşınmazdaki yapıyı yapan arsa payının düzeltilmesini dava edebilir mi 23

Ana yapıdaki bağımsız bölümlerden satın alanların dava hakları var mıdır 23

Arsa payları kat mülkiyeti kurulurken yanlış hesaplanmışsa ne yapılır 23

Bu davayı kim açar 23

Davada davalı olacaklar 24



ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ 24

Arsa payı nasıl düzeltilir 24

Kat malikleri kurulu kararıyla nasıl düzeltilir 24

Mahkeme kararıyla nasıl düzeltilir 24

Kat irtifakı sahipleri de arsa payının düzeltilmesini isteyebilirler mi 24

Arsa payının düzeltilmesi davasında göz önünde tutulacak hususlar nelerdir 24

Davada kim davalı olacak 25

Davada yargılama giderleri kime ait olacak 25

Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme hangi mahkemedir 25

Kat irtifakı sahipleri de arsa paylarının yeniden düzeltilmesi davası açabilirler mi 25

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerlerine orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde davayı kim açabilir 25

Arsa paylarının yeniden düzeltilmesinde mahkeme ne araştırır 25

Genel giderlerin bölüşülmesinde kendisine fazla pay düştüğü nedeniyle yeniden pay düzenlenmesi istenebilir mi 26

Anataşınmazda kat mülkiyetine bağlanmamış ya da kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılır mı 26

(Paylı) Ortak mülkiyette aslolan nedir 26

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla başkasına geçmesi halinde ona bağlı arsa payı da birlikte mi geçer 26

Arsa payı düzeltme dava şartları nelerdir 26

Ortak yerlere arsa payı özgülenir mi 27

Ortak yerleri satın alanlar yararına hak doğar mı 27

Yargıtay Kararları 27



ORTAK YERLERDEN YARARLANMA 30

Kat malikleri anataşınmazın ortak yerlerinde kendi başlarına değişiklik yapabilirler mi 30

Ortak yerlere yapılacak bütün yenilik ve ilaveler için alınacak kararda oy sayısı ne olmalıdır 30

Özürlülerin yaşamı için zorunluluklar bulunması halinde proje tadilinde oy sayısı ne olmalıdır. 30

Özürlüler için 3 ay içinde toplantı yapılmaması halinde ilgili kat malikinin yapacağı işlem nedir 30

İlgili merciler tasdikli proje değişikliğini ya da kroki taleplerini kaç günde sonuçlandırır 31

Yönetmelikte gerekli hususlar gösterilir mi 31

Yapılacak harcama ve giderleri kim karşılayacak 31

Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümünde aranacak oy sayısı ne kadardır 31

Yapılacak ortak işlerin giderlerini kim öder 31

Toplam inşaat alanı 2000 m2 ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin dönüştürülmesinde oy oranı ne ölçüdedir 32

Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüşüne karar verilmesi halinde yönetim planı değişikliğe uğrar mı 32

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılır mı 32

Bu gibi yenilik ve ilavelerin bedelini kim öder 32

Başlangıçta giderlere katılmayan kat (bağımsız bölüm) maliki külli ve cüz’i halefleri, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan arsa payları oranında katılmaları halinde yapılan lüks yenilik ve ilavelerden faydalanma hakkını kazanır mı 32



ORTAK YERLER 34

Dükkan önündeki boşlukların durumu nedir 34

Dükkan malikleri böyle bir yeri çevirerek yalnız başına kullanabilir mi 34

Dükkan önündeki boşluğun dükkanın kapsamı içine alınması istenirse ne yapılmalıdır. 34

Onaylı projede dükkan önündeki boşluğun dükkana ait olduğu ve eklentisi bulunduğu belirtilmiş olması halinde durumu nedir 34

Depo ve garajların durumu nedir 34

Onaylı yapı projesinde ortak yer olarak gösterilmiş depo veya garajlara arsa payı tahsis edilmesi halinde durumları nedir 35

Genel çıkışı olmayan bahçe kat maliklerince kullanılabilir mi 35

Ortak yerden bahçeye kapı açıldığı takdirde kullanılabilir mi 35

Ortak yerlerde değişiklik yapılabilir mi 35

Ortak yerler kiraya verilir mi 35

Ortak yerler kullanılabilir mi 35

Ortak yerler bağımsız bölüm durumuna dönüştürülüp satılabilir mi 35

Ortasında kat bulunan teras ortak yerlerden sayılır mı 35

Terastan kim yararlanır 36

Tapu dairesince ortak yerler bağımsız bölüm durumuna getirilebilir mi 36

Teras ortak yer midir 36

Açık teras ortak yer midir 36

Yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yer midir 36

Kiracı ortak yerleri kullanabilir mi 36

Ortak yer olan çatıya anten konulabilir mi 36

Kapıcı dairesine pay ayrılıp satılabilir mi 36

Ortak yerler nasıl belirlenir 37

Sığınak ortak yer midir 37

Su tesisleri ortak yer midir 37

Kat irtifaklı ana yapının ortak yeri olan çatının tam kata dönüştürülmede açılacak tescil davası nerede görülür 37

Kat mülkiyetli ortak yere el atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme 37

Yargıtay Kararları 37



YÖNETİM PLANI 38

Yönetim planının bağlayıcılığı nedir 39

Yönetim planını kim yapar 39

Yönetim planı ne zaman hazırlanır 39

Kat irtifakında düzenlenen yönetim planı kat mülkiyetinde de geçerli olur mu 39

Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi 39

Yönetim planının bütün kat maliklerince imzalanması gerekir mi 39

Kat maliki yönetim planını imzalamazsa ne yapılır 39

Davayı kimler açabilir 40

Mahkemece ne yapılır 40



KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI 40

Kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken nelere dikkat etmeleri gerekir 40

Kat maliklerinin borçlarına ait kurallar başka kimlere uygulanır 40

Kat maliklerinin kurallara uymamasının sonucu nedir 41

Açılacak davada verilecek karar nedir 41

Kat malikleri ana taşınmazın bakımından sorumlu mudur 41

Kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım ve tesisler yapabilir mi 41

Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde onarım ve değişiklik yapabilir mi 42

Bağımsız bölümün tavan, taban ya da duvar ile bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde onarım yapılabilir mi 42

Her kat maliki ana taşınmaza ve bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan sorumlu mudur 42



KAT MALİKLERİNİN GENEL GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ 42

Eşit olarak hangi ortak gider ödenecek 42

Kat malikleri kurulu başka türlü karar alabilir mi 43

Arsa payı oranına göre ödenecek ortak giderler hangileridir 43

Kat malikinin yönetimce toplanacak avansa katılma yükümlülüğü var mıdır 43

Kat malikleri ortak yer veya tesislerdeki kullanma hakkından ve bunlar için gider ve avans payını ödemekten kaçınabilirler mi 43

Kiracılar veya bağımsız bölümden yararlananların ortak giderle yükümlülükleri nedir 44

Bağımsız bölümü kullanan kiracının genel giderlere katılma oranı nedir 44

Ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki ya da diğer sorumlulardan kat malikinin alacakları nasıl bir alacaktır 44

Ortak gider ve avans payının ödenmemesi halinde gecikme tazminatı alınır mı 44

Gecikme tazminatına faiz yürütülebilir mi 44

Gecikme tazminatı hangi günden hesaplanması gerekir. 45

Ortak giderle ilgili işletme projesinin tebliğ edilmesi halinde gecikme tazminatı hesabı nasıl yapılır 45

Kat malikleri kurulu toplantısında ortak gider belirlenmesi durumunda gecikme tazminatı hesabı nasıldır 45

Kat malikleri toplantısına katılmayan ya da işletme projesi tebliğ edilmeyen kat maliki hakkında gecikme tazminatının hesabı nasıl yapılır 45

Ortak gider ve avans paylarının ödenmemesi durumunda ne yapılmalıdır 45

İcra takibini kim yapar 46

Yapılacak icra takibinde hangi ödeme emri gönderilir 46

Yöneticinin icra dairesine başvurmasında sunacağı belgeler nelerdir 46

İcra takibinde ödeme emrinin borçlu kat malikine tebliğinde borçlu kat maliki ne yapacaktır 47

İcraya itiraz dilekçesi kaç nüsha olacaktır 47

İcra takibi üzerine borcun ödenmesi halinde yapılacak iş 47

İcra takibi üzerine borç ödenmez itiraz da yapılmazsa yapılacak iş 47

İtirazın iptali davasında ne talep edilir 47

Anataşınmazın sigortası anlaşma yapılır mı 48

Sigorta yapılması halinde kat maliklerinin sorumlulukları ne kadardır 48

Kat maliklerin kendi bağımsız bölümlerini kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler mi 48

Ortak giderlerin güvencesi 48

Ortak giderlerin güvencesi yasal ipotek hakkının kullanma biçimi 48

Kat mülkiyeti üzerine konulan yasal ipoteğin kaldırılması nasıl yapılır 49

Bağımsız bölüm sahibi bağımsız bölümüne giriş müsaadesi vermesi zorunda mıdır 49

Bağımsız bölümlerdeki tesislerin yeniden yapılması için izin verilmesi zorunlu mudur 49

Girme izni ile zararı doğarsa kim ödeyecektir 49

Başkasının bağımsız bölümüne girmek suretiyle faydalanmak için izin verilmediği takdirde açılacak dava nedir 50

Müsaade alan bağımsız bölüm sahibinin davranışı nasıl olmalıdır 50

Bağımsız bölüme girme izni alanın ödeyeceği giderler var mıdır 50

Bağımsız bölüm malikinin penceresine cam taktırırken ya da balkonunu kapatırken alt kattaki bağımsız bölüme zarar vermesi halinde bu zararı karşılaması gerekir mi 51

Bağımsız bölümüne girilmesi izni veren malikin bir zararı olmadığı halde sadece girilmesinden dolayı tazminat talebine hakkı var mıdır 51

Hasar veya zararın tespiti önceden yapılabilir mi 51

Delil tespiti yapılmadan dava açılabilir mi 51



YASAK İŞLER 51

Dispanser, klinik, poliklinik, niteliğinde olmayan muayenehaneler, mesken olan bağımsız bölümde açılabilir mi 52



KAT MALİKLERİNİN GÖREVLERİ 52

Kat (Bağımsız Bölüm) maliklerinin görevleri nelerdir 52

Kat malikleri kurulunun kararları nerede gösterilir 52

Kat (bağımsız bölüm) maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları nelerdir 53

Ortak yerler için arsa payı ayrılması mümkün müdür 53

Sözleşme ile ortak yerlerden yararlanma saptanabilir mi 53

Kat (bağımsız bölüm) başkasına devredildiğinde ortak yerlerin durumu ne olur 53

Ortak yerlerin çeşitleri var mıdır 53

Mutlak ortak yerler hangileridir 54

Kat maliklerinin sözleşme ile tespit ettikleri ortak yer hangileridir 55

Ortak yerler üzerinde kullanımlarda kat maliklerinin izinleri gerekir mi 55

Ortak yerlerin bakım ve onarımı nasıl yapılır 55

Ortak yer nasıl belli olur 55

Ortak yerlerden faydalanmayan kat (bağımsız bölüm) maliki bunlara ilişkin giderlere katılamaz mı 56

Yönetim planıyla ortak yerlerden yararlanma ve kullanma hakkı kaldırılabilir mi 56

Ortak yerlerden yeterince yararlanamayan kat (bağımsız bölüm) maliki ne yapmalı 56

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kendi katlarındaki kalorifer, radyatör dilimlerini çoğaltabilir mi 56

Kat (bağımsız bölüm) malikleri ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım ve tesisler yapabilir mi 57

Ana taşınmazın ortak yerlerinde yaptırılacak onarımda kat maliklerinin rızası gerekir mi 57

Onarım yapıldığı sırada itiraz edilmemesi örtülü (zımni) izin verme midir 57

Ortak ısınmada doğalgaza geçmenin koşulları nelerdir 57

Doğalgazlı merkezi ısınmadan doğalgazlı ferdi (kombi) ısınmaya geçmekte usul nedir 57

Merkezi ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesinde yapılacak harcamalara kat maliklerinin katılma oranı 57

Merkezi ısınma ferdi ısınmaya dönüşünde yönetim planında değişiklik yapılması gerekir mi 58

Güneş enerjisiyle ısıtma tesisi için kat maliklerinin kararı nasıl alınmalıdır 58

Hidrofor tesisatı ve su deposu yapılması yararlı mıdır 58



KAT MALİKLERİNİN DİĞER HAKLARI 58

Kat malikleri ortak yerlere el atanı men edebilir mi 58

Kat malikleri el atmanın önlenmesini idari makamlardan isteyebilirler mi 58

İdari makamlar hangileridir 58

İdari makamlara nasıl başvurulur 59

İdari makamlara başvurma süresi ne kadardır 59

Şikayet hakkı ne zaman yitirilir 59

Dilekçede neler yazılır 59



ORTAK GİDER 59

Ortak gider ya da avans payını ödemeyen kat (bağımsız bölüm) maliki hakkında ne yapılır 59

İcra takibi nasıl yapılır 59

İcra müdürlüğüne başka ne sunulur 59

İcra müdürlüğünce borçlu kat malikine ne tebliğ olunur 60

Tebligat alan borçlu bağımsız bölüm maliki ne yapmalıdır 60

İtiraz etmezse ne olur 60

Takip konusu borcu yatırmazsa ne olur 60

Borçlu bağımsız bölüm maliki borca itiraz ederse ne yapılır 60

İcra mahkemesine itirazın kaldırılması davası açılmışsa ne yapılır 60

İcra mahkemesi kararı kesinleştikten sonra ne yapılır 60

İcra mahkemesine değil de Sulh Hukuk Mahkemesine itirazın iptali için dava açılabilir mi 61

Mahkemece neye karar verilebilir 61

İtirazın iptali kararının Yargıtay yolu açık mı 61

İtirazın iptali kararı kesinleşince ne yapılır 61

İcra mahkemesine itirazın kaldırılması davası ne zaman açılmalıdır 61

İtirazın iptali davasını açma süresi ne kadardır 61

Projesinde kalorifer tesisatı bulunan dükkanın sahibi radyatör koydurmayarak ısıdan yararlanmaması yakıt parasını ödemeye engel midir 61

Soba kurmuş olan kat (bağımsız bölüm) maliki, kalorifer yakıtından payına düşeni ödemek zorunda mıdır 62

Özel kat kaloriferi yaptırmak genel kalorifer giderlerine katılmama nedeni olur mu 62

Makul bir süre içinde oturma izni için başvurmayan kat maliki genel giderlerden sorumlu olur mu 62

Yönetim giderlerinin tahsilinde zaman aşımı kaç yıldır 62

Anayapının plan ve projesinde ısıtma tesisatı bulunmayan bağımsız bölüm maliki ısıtma giderlerine katılır mı 62

Projesine göre dükkanların kaloriferli olduğu boruları takılmasına rağmen radyatörler takılmamış olması ortak gider ödeme borcundan kurtarır mı 62

Ortak yer çatının onarım giderine tüm kat malikleri katılır mı 62

Onarım yapan kat maliki diğer kat maliklerinden giderini isteyebilir mi 63

Ortak giderleri ödeyen intifa hakkı sahibinin isteme hakkı var mı 63

Kat (bağımsız bölüm) maliki sıfatıyla ortak giderlerden dolayı icra takibi yapabilir mi dava açabilir mi 63

Onarım giderinden payına düşeni ödemeyen kat maliki neyle sorumlu olur 63

İşletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararı kendisine bildirilmeyen kat malikinin sorumluluğu var mıdır 63

Kat malikleri kurulunun avukat olmayana verdiği temsil yetkisi ile atanan avukat dava açabilir mi 63

(Ortak) Genel gider alacağı için icraya başvurabilmek koşulu nedir 64

Yakıt giderleri ne gideridir 64

Yöneticiyle sözleşme yapılması halinde açılacak davada husumet kime düşer 64

Yönetici ile (bağımsız bölüm) kat malikleri arasındaki yönetim giderleriyle ilgili uyuşmazlıklarda görevli mahkeme 64

Yargıtay Kararları 64



KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI 66

Kat irtifakı sahibi yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olur 66

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru nedeniyle yapı yapılmaz kat irtifakı düşerse yaptırımı ne olur 66

Kat irtifakına bağlı olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir mi 66

Kat irtifakı nasıl kurulur 66

Ana yapıda kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılır mı 67

Kat irtifakı ana taşınmazın kütükteki sayfasına irtifaklar hanesine tescil edilmekle mi kurulur 67

Kat irtifakı sahiplerinin hakları nelerdir 67

Kat irtifaklı bir yapının projesinde ortak yer olan kapıcı dairesinin bağımsız bölüm biçimine dönüştürülmesinde görevli mahkeme 67

Kat irtifakı kurulması işinin niteliği nedir 67

Yargıtay Kararları 67





BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN SÜREKLİ YARARLANANLARIN BORÇLARI 68

Bağımsız bölümden yararlanan ortak giderden sorumlu mudur 68



KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ 69

Kat malikleri için hangi hal çekilmez hal kabul edilir 69

Devir için dava hakkı ne zaman kullanılmalıdır 69

Dava nerede açılır 70

Davada görevli mahkeme neresidir 70

Davayı kimler açar 70

Dava kim hakkında açılır 70

Bağımsız bölümde kiracı oturmakta ise davalı kim olacaktır 70



BAĞIMSIZ BÖLÜMDE YASAK İŞLER 70

Tapuda mesken olan bağımsız bölümde kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilecek yerler nelerdir 70

Meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam edecekler mi 71

Meskendeki serbest muhasebeci, mali müşavirlik ve yeminli mali müşavirlik faaliyetlerine devam edecek mi 71

Avukatlık Yasası ile 3568 sayılı Yasada yapılacak düzenleme süresi ne kadardır 72

Kat malikleri kurulunun oy birliği ile aldığı kararlar bağımsız bölümün tapu kaydına işlenir mi 72

Kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak yazılı yeri işyeri haline getirmek ya da işyerine kiraya vermek mümkün müdür 72

Dava nasıl görülür 73

Noterlik işyeri kapsamında mıdır 73

Mesken (konut) dişçi muayenehanesi olarak kullanılabilir mi 73

Konutun dükkana dönüştürülmesine olanak vererek projenin kat maliklerince imzalanmaması ne sonuç doğurur 73

Konutu işyeri olarak kullanan bağımsız bölüm malikinin tahliyesine karar verilebilir mi 73

Konut olan yerde konfeksiyon atölyesi açılabilir mi 73

Pencereyi panjurla kapatmak mümkün mü 73

Bağımsız bölüme baca yaptırılabilir mi 73

Bağımsız bölümüm kapısı değiştirilebilir mi 74

Açık balkon camekanla kapatılabilir mi 74

Yönetim planı hususunda paydaşlar arasında uyuşmazlık varsa yönetim planını kim tanzim eder 74

Yargıtay Kararları 74



ANA TAŞINMAZIN YÖNETİMİ 76

Ana taşınmazı kim yönetir 76

Kat malikleri kurulu kimlerden oluşur 76

Bir bağımsız bölümün birden fazla malikinin olması halinde hepsi kat maliki kurulu toplantısına girer mi 76

Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunlar kendileri dışında dışarıdan bir kimseyi de tayin edebilirler mi 76

Ana taşınmazdaki depo, dükkan gibi bölümlerin malikleri kat malikleri kurulunun üyesi olur mu 76

Kat maliklerinden biri küçükse ya da ehliyetsizse kat malikleri kuruluna girebilir mi 76

Ana taşınmaz kat maliklerince nasıl yönetilir 77

Kat malikleri kurulunun toplanma zamanı ne kadardır 77

Toplu yapılarda kat malikleri kurulu ne zaman toplanır 77

Kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantısı yapılır mı 77

Olağanüstü toplantıyı kimler ister 77

Olağanüstü toplantı ne zaman yapılır 78

Olağanüstü toplantı davetiyesi taahhütlü mektupla gönderilebilir mi 78

Olağanüstü toplantı çağrısı yapılırken ilk ve ikinci toplantı günü de belirtilmesi gerekir mi 78

İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında kaç gün olacak 78

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kurulu kaç kişiyle toplanır 78

Kat malikleri kurulu kararlarını nasıl alır 78

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamaması halinde ikinci toplantı ne zaman yapılır 78

İkinci toplantıda toplantı nisabı aranır mı 79

Kat (bağımsız bölüm) malikinin oyu nedir 79

Anataşınmazda birden fazla bağımsız bölümü olan kat malikinin oy hakkı ne kadardır 79

Oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınır mı 79

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kat malikleri kuruluna nasıl katılacak 79

Kat malikleri kurulunda alınacak kararın kendisini ilgilendirmesi halinde kat maliki oy kullanabilir mi 79

Kat (bağımsız bölüm) maliki oyunu vekil eliyle kullanabilir mi 79

Oy sayısının yüzde kaçı vekil eliyle kullanılabilir 80

Hangi halde en fazla iki kişiye vekalet edilebilir 80

Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları kim çözer 80

Kat malikleriyle yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıkları karara bağlamak görevi kime aittir 80

Kat malikleri kurulu kararları nasıl alınır 80

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kuruluna katılan kat maliklerinin hangi hakları vardır 80

Oy hakkının nitelikleri 81

Kat malikleri kurulu toplantıya nasıl çağrılır 81

Yönetim planında toplantıya çağrı hususunda hüküm yoksa ne yapılır 81

Apartman görevlisi (kapıcı) aracılığıyla tebliğ yapılabilir mi 81

Toplantıya daveti kim yapar 81

Bağımsız bölüm (8) den az olduğunda daveti kim yapar 81

Adreslerinde tebligat yapılamayanlar, adresi belli olmayanlar toplantıya nasıl davet edilir 82

Yönetici kat maliklerini toplantıya çağırma zorunda mıdır 82

Kat (bağımsız bölüm) malikleri tebligat adreslerini bildirme zorunda mıdırlar 82

Kat Maliklerinin Toplantıya Davet Yazısı Örneği 82

Toplantıya Katılamayacaklar İçin Vekaletname Örneği 83

Birden fazla bağımsız bölümü olan kaç oy kullanabilir 84

Toplantı yeter sayısı kuralına uyulmaması durumunda yaptırım nedir 84

(Bağımsız bölüm) Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır 84

Toplantıda önce neler saptanır 84

Vekaletle oy kullanacakların vekaletleri nasıl düzenlenir 84

Bir kişi en fazla kaç kişiye vekalet eder 84

Toplantıda neler konuşulur, görüşülür 84

Gelir ve giderler karar defterinde gösterilmeli mi 85

Yönetici görevden ayrılınca defter ve belgeleri ne yapacaktır 85

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kurul kararlarının yaptırım gücü nedir 85

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kurulunun hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile aldığı kararlar hangileridir 85

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararları neler kapsar 86

4/5 oranı aranan kat (bağımsız bölüm) malikleri kararları hangileridir 86

Kat malikleri kuruluna başvurulmadan dava açılır mı 86

Yargıtay Kararları 87



YÖNETİCİ 88

Anataşınmazın yönetimini kim yapar 88

Yöneticiyi kim seçer 88

Yönetim üç kişilik bir kurula verilebilir mi 88

Yönetici dışarıdan seçilebilir mi 88

Yönetim kurulu kat maliki olmayanlardan seçilebilir mi 88

Yönetici nedir 88

Hakimin başvuru yapacağı işlem nedir 88

Mahkeme kararı yerine getirilmeyince yaptırım ne olur 88

Yönetici hesabı kime verir 89

Yönetim planında yazılı zaman dışında yöneticiden hesap vermesi istenebilir mi 89

Yöneticinin hakları nelerdir 89

Yönetici sözleşmesini tek taraflı feshedebilir mi 89

Yöneticinin kat maliklerine Noterlikten ihtar çekmesi mümkün müdür 89

Yöneticilik sözleşmesini fesheden yönetici uğradığı zararını isteyebilir mi 90

Yönetici kat maliklerinden ücret isteyebilir mi 90

Kat malikleri arasından atanmış yöneticinin yönetim giderlerine katılıp katılmamasına kat malikleri kurulu karar verebilir mi 90

Kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı hakkında kat malikleri kurulu karar almamışsa yöneticinin hakkı ne olur 90

Yöneticiyi kim denetler 90

Hesapların denetlenmesi ne zaman yapılır 91

Sırası gelen kat maliki yöneticilik yapamazsa ne olur 91

Yönetici kat malikleri kurulunca aklanınca ayrıca hesap istenir mi 91

Yönetici kat maliklerince aklanmamaya itiraz edebilir mi 91

Yönetici ücret isteyebilir mi 91

Yöneticinin ücret davasını kimlere karşı açması gerekir 91

Kat maliki olmayan yöneticiye ücret takdiri gerekir mi 91

Yönetici hangi halde sorumlu olur 92

Kusuru olmayan yöneticiden zarar istenebilir mi 92

Yöneticinin görevi ve yetkisi nedir 92

Kalorifer tesisatını çalıştırmayan yönetici dava edilebilir mi 92

Yönetici işveren (kat malikleri) vekili midir 92

Yöneticiye ait hesapları kim inceler 92

Yönetici kiracıya hesap verir mi 92

Yöneticinin kat maliklerine sorumluluğu nedir 93

Yöneticinin hesapları hakkında kat malikleri kurulunda karar verilmeden mahkemeye başvurma olanağı var mıdır 93

Yöneticinin hesaba çağrılması ve hesap vermesi dava edilebilir mi 93

Kat malikleri ile yönetici, denetçi arasında çıkan uyuşmazlıkların çözüm yeri neresidir 93

Yönetim kurulu nedir 93

Yönetici atanması zorunluluğu var mıdır 93

Anataşınmazın bütün bağımsız bölümleri bir kişiye aitse yönetici kim olur 94

Yönetici seçiminde oran nedir 94

Yönetici ne zaman atanır 94

Eski yönetici tekrar atanabilir mi 94

Kat (bağımsız bölüm) malikleri anataşınmazın yönetiminde anlaşamadıkları taktirde ne yapılmalıdır 94

Mahkemeye kim başvurur 94

Mahkemece başvuru üzerine ne yapılır 94

Mahkemece atanan yöneticinin yetkisi nedir 95

Mahkemece atanan yönetici değiştirilebilir mi 95

Haklı bir nedenle yönetici değiştirilir mi 95

Yönetici atanmasında (teminat) güvence istenir mi 95

Yöneticinin ad ve soyadı iş ve ev adresleri nereye asılır 95

Yöneticinin ad ve soyadı iş ve ev telefonu adreslerini gösteren levha asılmazsa ne olur 95

İdari para cezasını kim verir 96

İdari para cezasını kim ister 96

Mahkemece bu hususta yapılacak iş nedir 96

Yöneticinin görevleri nelerdir 96

Yönetici defter tutma ve belgeleri saklama zorunda mıdır 97

Defterin notere kapattırma zorunluluğu var mıdır 97

Karar defterinin kapanmasını notere yaptırmayan belgeleri saklamayan yöneticiye ne ceza verilir 98

Yargıtay Kararları 98



İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI 99

İşletme projesini kim yapar 99

İşletme projesinde neler bulunur 99

İşletme projesi kimlere tebliğ edilir 99

İşletme projesinin taahhütlü mektupla tebliği mümkün müdür 99

İdari para cezasını hangi mahkeme verir 99

Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğu nasıldır 99

Açılacak davalarda yöneticiye husumet yüklenir mi 99

İşletme projesine itiraz edilir mi 100

Projeye itirazı kimler yapar 100

Projeyi itirazı kim inceler 100

İşletme projesine itiraz haklı bulunursa ne yapılır 100

İşletme projesinin kesinleşmesi nasıl olur 100

Kesinleşen işletme projesi nasıl infaz edilir 100

Kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlarının hükmü nedir 101

Yargıtay Kararları 101



DENETÇİ 101

Denetim işi seçilecek bir denetçiye ya da (3) kişilik denetim kuruluna verilebilir mi 101

Denetçi ya da denetim kurulu seçiminde kullanılacak oy oranı nedir 101

Denetçi veya denetim kurulu denetim sonucunu ne zaman bildirir 101

Denetçi ya da denetim kurulu raporu kat maliklerine bildirilir mi 102

Noter onaylı tutulacak deftere denetçiler neleri kaydederler 102

Yöneticiyi kim denetler 102

Kat (bağımsız bölüm) malikleri denetleme işini başkasına verebilir mi 102

Denetçinin seçilme zamanı 102

Denetçi seçiminde usul nedir 102

Dışarıdan denetçi seçimi yapılabilir mi 102

Denetçiye ücret ödenir mi 103

Denetçi olmak zorunlu mudur 103

Denetçi seçiminde yönetim planı esas alınır mı 103

Denetçinin görev süresi ne kadardır 103

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kurulu denetçi seçimi yapmazlarsa ne yapılmalı 103

Denetçi (denetim kurulu) ne yapar 103

Denetçi (denetim kurulu) raporu ne zaman verir 103

Denetleme raporunda ne gösterilir 103





DENETÇİ ATAMA DİLEKÇESİ 104

Denetçi kimler olur 105

Dışardan denetçi seçilebilir mi 105

Denetçi seçiminde oy oranı nedir 105



EKLENTİLER 105

Hidrofor yapımı için oy oranı ne kadardır 105

Özel amaca özgülenmeyen bahçede otopark yapılabilir mi 105

Kalorifersiz bir yapıya kalorifer tesisatı konulması için ne yapılması gerekir 106

Çatıya konulacak güneş ısıtıcısı için ne yapılmalı 106

Sıcak su tesisatı kaldırılabilir mi 106

Sıcak su tesisatından yararlanma günleri değiştirilebilir mi 106

Kalorifer tesisatının yenilenmesi için alınacak karar 106

Hidrofor tesisatının kurulmasında zorunluluk olmalı mıdır 106

Çatıya güneşle ısı için ayna tesisi yaptırılması için alınacak karar nasıl olmalı 106

Bir kısım kat (bağımsız bölüm) malikleri yararına olacak işlerde oy nisabı nedir 107

Sıcak su tesisinin geçici durdurulması kararı nasıl alınır 107

Kaloriferle ısınmayı kaldırmakta oy birliği gerekir mi 107

Kendi bağımsız bölümüne kat malikleri kurulunun kararına dayanmaksızın su deposu yaptıranın eylemi nasıl değerlendirilir 107

Dükkana ortak yer olan bahçeden ekleme yapılmasında ne yapılır 107

Terasta değişiklik yapılabilir mi 107

Çatı katının tam kata çevrilmesinde ya da binanın üzerine bir kat yapılabilmesi için oy oranı nedir 108

Kat maliklerinin ayrı ayrı rızalarını bildirmeleri oybirliği yerine geçer mi 108

Anayapıya herhangi bir ekleme yapılması neye bağlıdır 108

Apartmanın üzerine kaçak kat inşası yapan kişi tapuya tesciline rıza göstermeyen kat malikini dava edebilir mi 108

Kat malikleri kurulunda oybirliği sağlanamaması durumunda hakimin izin verme yetkisi var mıdır 108

Yönetim planındaki hüküm geçerli olur mu 109

Projede bulunmayan bağımsız bölümlere arsa payı verilerek tescili mümkün müdür 109

Yargıtay Kararları 110



KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 110

Kat irtifakı hangi halde sona erer 110

Kat irtifakına konu arsanın tamamıyle yok olması halinde de kat irtifakı sona erer mi 110

Kat irtifaklı arsa üzerinde yapı yapılamayacak hale gelirse kat irtifakı son bulur mu 110

Kat irtifaklı arsa kamulaştırılırsa kat irtifakı sona erer mi 111

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde 5 yıl içinde yapı yapılmaması durumunda kat irtifakı kaldırılır mı 111

İrtifak hakkının kurulamayacağı hal 111

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde 5 yıl içinde yapı yapılamazsa ne olur 111

Önel (süre) verilmesi istemlerinde husumet kime yüklenir 111

Önel (süre) verilmesi davası ne zaman açılır 111



KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 112

Kat mülkiyeti nasıl sona erer 112

Kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ermemesi 112

Ya nasıl sona erer 112

Kaydı silinen taşınmaz nereye kaydedilir 112

Yeni sicil kaydına neler işlenir 112

Kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesinin istenemeyeceği hal nedir 112

Kayıtlayıcı hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet; taşınmazdaki bütün mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur mu 113

Anataşınmazın arsasıyla birlikte tamamen yok olması halinde kat mülkiyeti sona erer mi 113

Anataşınmaz kamulaştırılırsa yine kat mülkiyeti son bulur mu 113

Anataşınmaz kamulaştırılırsa kat maliklerine kamulaştırma bedeli nasıl ödenir 113

Anayapının tümünün harap olması halinde kat mülkiyeti devam eder mi 113

Anayapının bağımsız bölümlerinden birisinin tamamen harap olması halinde ne işlem yapılır 114

Harap olan bağımsız bölüm maliki bölümünü iki yıl içinde yeniden yaptırmazsa ne olur 114

Devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğüne işlenir mi 114

Arsa payını devralan bağımsız bölüm maliklerinin yapmakla yükümlü oldukları işlem nedir 114

Arsa payını devralanların yükümlerini yerine getirmemeleri taktirde ne işlem yapılır 114

Kat mülkiyeti sona erince sigorta bedeli nasıl dağıtılır 115

Birden fazla bağımsız bölümün tamamen harap olması halinde bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa ne yapılmalı 115

Altı ay içinde yazılı bildirim yapılmadığı taktirde yaptırım ne olur 115

Harab olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti kat irtifakına çevrilir mi 115

Harap olan bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar mı 115

Anataşınmazın ya da anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde bu durum nereye bildirilir 116

Anayapının ya da anataşınmazın tümünün veya bir kısmının harab olduğunu kim bildirir 116

Harap olma durumunun bildirilmemesinin yaptırımı nedir 116

Kat mülkiyeti sona erince kütüğe yazılacak hususlar nelerdir 116

Sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde mülkiyet nasıl olur 116

Tümü harab olan anayapının arsasında malik ya da ortak malikler tarafından yeni bir yapı yapılmak istenirse hangi hükümler uygulama konusu olur 117

Yargıtay Kararları 117



HAKİMİN MÜDAHALESİ 117

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kurulunca alınan kararlara itirazı çözümleyecek mahkeme hangi mahkemedir 117

Kat (bağımsız bölüm) malikleri kurulunda toplantıya katılan karara aykırı oy kullanan kat malikinin itiraz süresi ne kadardır 118

Kat malikleri toplantısına katılmayan her kat (bağımsız bölüm) malikinin itirazında süre ne kadardır 118

İptal davasının açılacağı mahkeme hangi mahkeme olacaktır 118

Yetkili mahkeme hangisidir 118

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında süre aranmayacağı durum nedir 118

İdari makamlara başvuruda neler yapılır 119

İdari makamca verilecek karar 119

İdari makamca başvurunun reddi mümkün mü 119

İdari makamca haksız elatmanın kaldırılması istemi reddolununca ne yapılır 119

Bağımsız bölümde yapılan hasarların bedeli istenir mi 119

Hasar yapan bağımsız bölüm maliki, hasar bedelini ödemezse ne yapar 119

Delil tespiti neden istenir 120

Hangi mahkeme yetkilidir 120

Ortak yere tecavüzde kimler davacı olur 120

Yargıtay Kararları 120



MEDENİ YASANIN KABULÜNDEN SONRA KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLME 125

Medeni Yasanın yürürlüğe girmesinden sonra KMY. nun yürürlüğe girmesi gününe kadar paydaşlarca kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi zorunlu mudur 125

Taşınmaz üzerindeki mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescilini kim ister 125

Diğer ortak malikler kat mülkiyetine çevrilmeye itiraz edebilirler mi 125

Diğer ortak malikler kat mülkiyetine çevrilmekle ilgili giderlere katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınırlarsa ne yapılır 126

Medeni yasaya göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetiminde uygulanacak hükümler nelerdir 126

Özel yasaya göre ortaklaştırma (şuyulandırma) halinde kat mülkiyetinin durumu nedir 126

Kesinleşen Sulh Hukuk Mahkemesi kararına uyulmazsa ne olur 127

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması vergiden muaf mıdır 127

Kurulan kat mülkiyetleri belediye ve vergi dairesine bildirim yükümlülüğü kime aittir 127

Belediyesi olmayan yerlerde KMY. sının belediyelere yüklediği görevleri kim yapar 128



KMY. NIN 54. MADDESİNE GÖRE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ 128

Taşınmaz mal imar yasası gereğince şuyulandırılmasında taraflar anlaşamazlarsa Belediye ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi 128

İmar yasası hükümlerine göre ortaklaştırma durumunda izlenecek yöntem nedir 128

Ortaklaştırılan taşınmaz malların tümü imar durumuna göre kat mülkiyetinin muhafazasını gerektiriyorsa ne yapılır 129

Yargıtay Kararları 129



KAPICI DAİRELERİ 130

Kapıcı dairesi ayrılacak binalar hangileridir 130

Hangi binalarda kapıcı dairesi ayrılması zorunludur 130

Kapıcı dairesi yanında kapıcı bölmesi ayrılacak binaların nitelikleri nedir 130

Kapıcı ve dairelerinin ölçü ve nitelikleri ne olmalıdır 130

Kat irtifaklı bir yapıda ortak yer olan kapıcı dairesinin bağımsız bölüme dönüştürülmesinde tapu kaydının iptali davası nerede açılır 131

Kapıcının tahliyesi için kat malikleri kurul kararı yeterli mi 131



KAPICILIK 131

Kapıcı (apartman görevlisi) parasıyla ilgili konuda kat maliklerine (ya da kiracılara) karşı doğrudan istemde bulunabilir mi 131

Kapıcı sözleşmesinin sona erdirilmesi yetkisi kime aittir 131

Kapıcı dairesini boşaltmasına dair idari makam kararına itiraz edilmesi mümkün müdür 131

Kapıcıların işe alınması kat malikleri kurulu kararıyla mı olur 132

Kapıcılara ödenen ücretler gelir vergisine tabi midir 132

Kapıcılara ödenen ücretler damga vergisine tabi midir 132

Kapıcının tahliyesi için verilecek kararda oy oranı ne olmalıdır 132

Yargıtay Kararları 132



APARTMAN KAPICISI, BEKÇİSİ, BAHÇIVANIN KULLANMA YERLERİNİN BOŞALTILMASI 134



KİRACININ BORÇLARI 135

Ortak gider ve avanstan kiracı sorumlu olur mu 135

Kiracı ile bağımsız bölüm maliki arasındaki bağlantı taşınmaz yönetimini bağlar mı 135

Ortak yönetimin yöneticisi kiracı hakkında icra koğuşturması yapabilir mi 136

Kiracı avans borçlarını ödemek zorunda mıdır 136

Kiracı kendisine tebliğ edilip de itiraz edilmeyen işletme projesine göre yönetim giderlerini ödeyecek midir 136

Yargıtay Kararları 136



DEVRE MÜLK HAKKI 136

Devre mülk hakkının bağlı olduğu pay nasıl belirlenir 137

Devre mülk hakkı hangi yapılarda tesis edilir 137

Devre mülk üzerinde ayni haklar tesis edilebilir mi 137

Devre mülk hakkı devir ve temlik edilebilir mi 137

Devre mülk hakkının kullanma süreleri ne kadardır 137

Devre mülk hakkı başkalarına kullandırılabilir mi 137

Devre mülk rejimi hangi halde kat mülkiyeti hükümlerine bağlıdır 137

Devre mülk hangi taşınmazlara tesis edilir 138

Tapu kütüğü beyanlar hanesine devre mülk hakkı tesisi nasıl işlenir 138

Devre mülk sözleşmesinde neler belirlenir 138

Bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi tapu kütüğünde gösterilir mi 138

Gerçek ya da tüzel kişinin yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci tayini mümkün müdür 139

Atanan yöneticilere, devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevleri verilebilir mi 139

Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı mıdır 139

Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri şuyuun giderilmesini isteyebilir mi 139

Devre mülk hak sahipleri kendilerine ayrılan dönem süresi sonunda yararlandıkları yapıyı boşaltma yükümlülüğünü yerine getirmedikleri taktirde ne yapılması gerekir 139

İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru zabıtanın boşaltma işlemini durdurur mu 140

Türk Medeni Yasası ve diğer ilgili yasaların hükümleri ne zaman uygulanır 140

Toplu yapının kapsamı nedir 140

Devre mülk sistemi hangi yapılarda uygulanır 140

Devre mülk hakkının tescili istenebilir mi 140



TOPLU YAPILAR 141

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin durumu nasıl olmalıdır 141

Toplu yapı kapsamındaki her imar parselinde göz önünde tutulacak husus nedir 141

Toplu yapı birden fazla imar parselini içermesi halinde kat mülkiyeti kurulabilir mi 141

Yapılar tamamlandıkça kat mülkiyetine geçiş yapılabilir mi 141

Toplu yapılarda ortak yerler nelerdir 141

Ortak yerler tapu sicilinde yazılır mı 142

Blok apartmanlarda ortak yerlerin kullanılması nasıldır 142

Aynı parselde birden çok yapılar arasında kalan boşlukların niteliği nedir 142

Bir bloktaki çatının onarım giderini kim karşılar 142

Çok bloklu bir sitede bahçenin kullanımı değiştirilebilir mi 142

Bloklardan birisi üzerine ahşap dam yapılmak istenirse masrafını kim karşılar 142

25.8.2008 den sonra eski yönetim planına göre kat malikleri genel kurul toplantısında alınan kararların hükmü nedir 143

Yönetim planlarının uyarlanması hangi yöntemle yapılabilir 143

Toplu yapılarda 5711 sayılı yasaya göre eski yönetim planının uyarlanması zorunlu mudur 143

Birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde KMY. uygulanır mı 143

Kat irtifakı kurulu anataşınmazın bir blokundaki bağımsız bölümleri kullanılmakta ise KMY. 20. maddesi uygulanır mı 144

Toplu yapı kapsamındaki birden çok yapının ortak yeri neresidir 144

Toplu yapıların vaziyet planında ve projelerde belirtilmesi gerekir mi 144

Kamuya ayrılan yerlerin işletilmesi ve bakımı toplu yapı yönetimine verilebilir mi 144

Toplu yapı kapsamında bulunan parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan anayapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların yönetimi nasıl düzenlenir 145

Blok niteliğinde olmayan yapılarda yönetim nasıl olur 145

Blok niteliğinde olmayan yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa yönetimi nasıl olur 145

Toplu yapıların yönetim planında yönetim usulünün (tarzı) gösterilmesi gerekir mi 145

Bir adada birden çok parselin yer alması halinde, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi nasıl olur 145

Ada kat malikleri kurulunun yetkileri ada temsilciler kuruluna verilebilir mi 146

Ada temsilciler kurulunda yönetici ve temsilcilerin oy hakları ne kadardır. 146

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler nasıl yöneltilir 146

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin yönetim planı ve değiştirilmesinde oy sayısı nedir 146

Yönetim planı düzenlenmesi ve bağlayıcılığı nedir 147

Yönetim planının değiştirilmesi için aranacak oy sayısı kaçtır 147

Blok kat malikleri kurulunun yönetici ve denetçi atama yetkileri var mıdır 147

Blok niteliğinde olmayan yapılarda yönetici ve denetçi atamasını kim yapar 147

Toplu yapı temsilciler kurulunun yönetici ve denetçi ataması nasıl olur 147

Blok yöneticisi ve denetçisi seçiminde neler göz önünde tutulur 148

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerde ortak giderlere katılma yükümlülüğü ve kapsamı nasıldır 148

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararlarının İ.İ.Y yönünden nitelikleri nelerdir 148

Toplu yapı kapsamındaki kat malikleri, faydalanma luzüm ve gereksinimleri bulunmadığını ileri sürerek ortak gider payını ödemekten kaçınabilirler mi 148

Toplu yapı geçici yönetimi nasıl oluşur 149

Toplu yapılarda geçici yönetimin görev süresi ne kadardır 149

Toplu yapılar hakkında uygulanacak mevzuat nelerdir 149

Toplu yapılarda Kat Mülkiyeti Yasasının uygulanmasıyla ilgili anlaşmazlıklar hangi mahkemede çözümlenir 149



TOPLU YAPILAR İÇİN KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ 150

Mahkemece payların iptaline karar verilmesi koşulları nelerdir 150

KMY. yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı kurulup yapı kullanma izni alınmış yapılarda kat mülkiyetine geçiş nasıl olur 150

Yapı izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine geçiş mümkün olur mu 151

Yargıtay Kararları 151



KAT MÜLKİYETİ UYUŞMAZLIKLARINDA AÇILACAK DAVALARDA GÖZÖNÜNDE TUTULACAK HUSUSLAR 152

Dava dilekçesi şekli ve içeriği nasıl olmalıdır 152

Dava dilekçesi mahkemeye sunulunca ne yapılır 153

Davalı taraf dava dilekçesine ne zamana kadar cevap vermelidir 153

Davalının cevap dilekçesi neleri kapsamalıdır 153

Cevap dilekçesi verildikten sonra ilk itirazlar ileri sürülebilir mi 153

Cevaba cevap dilekçesi ne zaman sunulmalıdır 154

İkinci cevap dilekçesi verilebilir mi 154

Dilekçelerin verilmesinden sonra mahkemece ne yapılır 154

Ön incelemede neler göz önünde tutulur 154

Ön inceleme işlemleri tamamlandıktan sonra ne yapılacaktır 154

Ön incelemenin tamamlanmasında süre ne kadardır 154

Ön inceleme duruşmasında neler yapılır 154

Ön inceleme tamamlandıktan sonra iddia ve savunma genişletilebilir mi 155

Ön inceleme tamamlandıktan sonra ne yapılır 155

Ön inceleme duruşması tamamlandıktan sonra, tahkikata başlanmadan önce neler karara bağlanır 155

İhtiyati tedbir kararı verilebilir mi 155

Mahkeme neleri araştırır 156



ÖRNEKLER

Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Dilekçe Örneği 159

Apartman Ortak Yerine Ayrılan Arsa Payının İptali Dava Dilekçesi Örneği 161

Kat İrtifakı İnşaat Bedeli Payının Ödenmesi İhtarı Örneği 163

İrtifak Payının Devir ve Tescili Dava Dilekçesi Örneği 164

Paya Düşen İnşaat Bedelinin Alınması Davası Dilekçe Örneği 166

Kat Mülkiyeti Kurulması İstem Dilekçesi Örneği 167

Kat Mülkiyeti Kurulmak Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası Dilekçe Örneği 168

Orta Yere Tecavüzde Açılacak Davanın Dilekçe Örneği 170

Ortak Yere Tecavüzde Açılacak Davanın Dilekçe Örneği 172

Ortak Yere Elatmanın Önlenmesi Dava Dilekçesi Örneği 173

Ortak Yeri Kullandırmama Nedeniyle Açılacak Dava Dilekçesi Örneği 174

Ortak Yere Tecavüz Nedeniyle Tazminat İstemi Dava Dilekçesi Örneği 176

Ortak Yere Tesis Yapılması İsteminin Men’i Dava Dilekçesi Örneği 178

Kat Mülkiyetinin Devamına Karar Verilmesi Dava Dilekçesi Örneği 180

Harab Olan Katın Devri Davası Dilekçe Örneği 181

Kat Maliklerinin Yükümlülükleri ile İlgili Dava Dilekçesi Örneği 183

Ortak Yer Kalorifer Dairesinin Depo Olarak Kullanılmasının Önlenmesi Davası Dilekçe Örneği 185

Ortak Yere Elatmanın Önlenmesi İstemli Dava Dilekçesi Örneği 187

Ödenmeyen Genel Gider Payının Ödenmesi Dava Dilekçesi Örneği 189

Yasal İpotek Hakkının Tescili İstemi Dilekçe Örneği 191

Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verilmesi Davası Dilekçe Örneği 192

Hasar Tespiti Dilekçe Örneği 194

Zarar Ve Hasar Bedelinin Tahsili Davası Dilekçe Örneği 196

Mesken Olan Yerin İşyeri Yapılmasına Karşı Açılacak Dava Dilekçesi Örneği 198

Çekilmezlik Halinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği 200

Orta Yere Tecavüzün Kaldırılması Davası Dilekçe Örneği 202

3091 Sayılı Yasa Uyarınca Tecavüzün Kaldırılması İstemi Dilekçe Örneği 204

Kat Malikleri Yükümlülükleriyle İlgili İhtarname Örneği 205

Projeye Aykırı Olarak Açılan Pencerenin Kapatılması Dava Dilekçesi Örneği 206

Eklentinin Tapuya Tescili Davası Dilekçe Örneği 208

Yönetim Planı Örneği 210

Yönetim Planının İmzalanmaması Nedeniyle Açılacak Dava Dilekçesi Örneği 220

Yönetim Planında Yasaya Aykırılığın Giderilmesi Davası Dilekçe Örneği 221

Yönetim Planında Değişiklik Yapılması Davası Dilekçe Örneği 222

Kat Maliklerinin Toplantıya Daveti Örneği 223

Gündem Maddesi Örneği 223

Vekaletname Örneği 224

Kat Malikleri Genel Kurulu Toplantı Tutanağı Örneği 224

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Dilekçe Örneği 226

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Davası Dilekçe Örneği 228

Yönetici Tayini Davası Dilekçe Örneği 230

Yöneticinin Değiştirilmesi Davası Dilekçe Örneği 231

Mahkemece Atanan Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Değiştirilmesi Davası Dilekçe Örneği 232

Yöneticinin Ad ve Soyadı İş ve Ev Telefonunu Gösteren Levha Örneği 233

Yöneticinin Asmak Zorunda Olduğu Levhayı Asmaması Şikayeti Dilekçe Örneği 234

Yöneticinin Karar Defterini Gereği Gibi Tutmaması ve Belgeleri Saklamamasının Şikayeti Dilekçe Örneği 236

Yöneticinin Ücret Talep Etmesi Dava Dilekçesi Örneği 237

(12. Bağımsız Bölümlü) ….. Apartmanı …. Yılı İşletme Projesi Örneği 239

İşletme Projesinin İptali Davası Dilekçe Örneği 243

Yönetimle İlgili Yapılan Harcamaların Paya Düşenin İstenmesi Davası Dilekçe Örneği 244

Denetçinin Mahkemece Atanması Davası Dilekçe Örneği 246

Denetçinin Denetleme Raporu Örneği 247

Kiracının Olumsuz Davranışı Nedeniyle İhtar Tebliği İstemi Davası Dilekçe Örneği 248

Kiracının Randevu Evi Olarak Kullanması Nedeniyle Bağımsız Bölümün Diğer Paydaşlara Devri Davası Dilekçe Örneği 250

Bağımsız Bölüm Devrinde Kiracı Tahliye Etmezse C. Başsavcılığına Verilecek Dilekçe Örneği 252

Kiracının Bağımsız Bölümden Geçilmesine İzin Vermemesi Halinde Açılacak Dava Dilekçesi Örneği 253

Bağımsız Bölümünden Geçme İzni Vermeme Nedeniyle Dava Dilekçesi Örneği 254

Kiracının Apartman Ortak Yerine Zarar Vermesi Halinde Açılacak Dava Dilekçesi Örneği 255

Genel Gideri Ödemeyen Kat Malikinin Kiracısına Yapılacak İhtar Örneği 256

Kapıcı Yönetmeliği Örneği 257

Apartman Görevlisi Sözleşmesi Örneği 260

Apartman Görevlisine Ait Dairesinin Boşaltılmaması Halinde Verilecek Dilekçe Örneği 261

Kapıcı Dairesini Boşaltmayan Kapıcı (Görevli) Hakkında Açılacak Dava Dilekçesi Örneği 262

Apartman Görevlisinin İbraname Örneği 263

Apartman Görevlisinin Çalışma Belgesi 264

Toplu Konut (Site) Kat Malikleri Olağan Toplantısına Davet Örneği 265

Toplantı Gündem Maddesi Örneği 266

Toplu Konut (Site) Kat Maliklerinin Olağan Genel Kurulunda Temsili Vekaletname Örneği 267

Toplu Konut (Site) Yönetim Kurulu Denetim Raporu Örneği 268

Toplu Konut (Site) İşletme Projesi Örneği (67 Konutlu) 269

Toplu Konut (Site) Olağan Genel Kurul (Kat Malikleri) Toplantı Tutanağı Örneği 270



















KAT MÜLKİYETİ YASASI



Birinci Bölüm

Genel Hükümler

A) Kat mülkiyeti ve k